Văn phòng cho thuê Quận 4 - TPHCM

Thị trường văn phòng cho thuê Quận 4 (2025 - 2026) như thế nào?

Trong giai đoạn cuối 2025, Quận 4 tiếp tục duy trì vị thế là một trong những thị trường văn phòng ổn định - giàu tiềm năng - chi phí tối ưu nhất trong nhóm khu vực cận trung tâm TP.HCM. Nhờ sở hữu vị trí chiến lược chỉ cách Quận 1 một cây cầu, hạ tầng đang được nâng cấp đồng bộ và các dự án quy hoạch lớn dọc Bến Vân Đồn - Nguyễn Tất Thành, Quận 4 đang trở thành “điểm rơi” của doanh nghiệp SME, startup và công ty công nghệ đang muốn tối ưu chi phí nhưng vẫn giữ vị trí trung tâm.

Bước sang năm 2026, khi các tuyến giao thông trọng điểm hoàn thành, nguồn cầu văn phòng tại khu vực dự báo tăng thêm 10 - 15%, trong khi nguồn cung mới rất hạn chế do quỹ đất không còn nhiều. Điều này giúp giữ mức lấp đầy cao và mang lại sự ổn định giá thuê - yếu tố mà các doanh nghiệp dài hạn đặc biệt quan tâm.

Dưới đây là báo cáo toàn cảnh thị trường văn phòng Quận 4 năm 2025 - 2026, dựa trên dữ liệu thực tế và phân tích chuyên môn do Leader Real tổng hợp.

Nguồn cung & Tỷ lệ lấp đầy của thị trường văn phòng quận 4

Tính đến cuối quý IV/2025, Thị trường văn phòng Quận 4 hiện ghi nhận hơn 80 tòa nhà đang hoạt động, trong đó hạng B và hạng C chiếm gần 90% tổng nguồn cung. Đây là cơ cấu đặc thù, giúp doanh nghiệp có nhiều lựa chọn linh hoạt từ văn phòng hạng B hiện đại đến các tòa giá rẻ 8 - 12 USD/m² phù hợp startup và SME.

Tỷ lệ lấp đầy duy trì ở mức 85 - 92%, riêng phân khúc diện tích nhỏ 30 - 80 m² và văn phòng giá rẻ luôn đạt 95-98%, gần như không có phòng trống kéo dài.

Trong khi nhu cầu thuê tăng đều mỗi năm, nguồn cung mới lại rất hạn chế vì quỹ đất gần như không còn. Điều này khiến thị trường Quận 4 bước vào giai đoạn ổn định nhất trong nhiều năm, không biến động mạnh theo chu kỳ kinh tế và luôn duy trì mức lấp đầy bền vững.

Thực tế từ dữ liệu Leader Real cho thấy: Etown Central hầu như luôn kín trên 90%, Enterprise Tower và Ree Tower duy trì 88-92%, còn nhóm tòa nhà hạng C - giá rẻ tại Hoàng Diệu, Tôn Đản, Xóm Chiếu thường được lấp kín chỉ trong 5 - 15 ngày sau khi có diện tích trống. Điều này khẳng định Quận 4 đang trở thành lựa chọn ưu tiên của doanh nghiệp cần vị trí gần trung tâm - chi phí tối ưu - tính ổn định cao trong giai đoạn 2025 - 2026.

Tin tức mới: Tác động của việc sáp nhập phường Quận 4 đến thị trường văn phòng

Từ ngày 1/7/2025, Quận 4 chính thức sáp nhập 15 phường cũ thành 3 phường mới: Vĩnh Hội - Khánh Hội - Xóm Chiếu, theo Nghị quyết 1685/NQ-UBTVQH15. Cụ thể:

• Phường Vĩnh Hội (mới) được sáp nhập từ các phường: 1, 3 và phần còn lại của phường 2 & 4
• Phường Khánh Hội (mới) được sáp nhập từ các phường: phường 8, 9, 15 và một phần phường 2, 4
• Phường Xóm Chiếu (mới) được sáp nhập từ các phường: phường 13, 16, 18 và phần còn lại phường 15.

Dưới đây là phần tổng hợp từ Leader Real về đặc trưng từng khu vực sau khi sáp nhập phường, giúp doanh nghiệp dễ dàng định vị và lựa chọn văn phòng phù hợp nhất:

• Phường Vĩnh Hội là khu trung tâm tập trung nhiều tòa nhà văn phòng trên các trục đường Đoàn Văn Bơ, Khánh Hội, Tôn Thất Thuyết, với mật độ doanh nghiệp cao và lợi thế kết nối nhanh đến Quận 1 qua các cầu Calmette, Ông Lãnh và Khánh Hội.
• Phường Khánh Hội sở hữu dải cao ốc hiện đại dọc Bến Vân Đồn, gần Cảng Sài Gòn, là nơi tập trung nhiều tòa nhà quy mô lớn, view sông và chỉ cách trung tâm tài chính vài phút di chuyển.
• Phường Xóm Chiếu nổi bật với nguồn cung văn phòng hạng C và phân khúc giá rẻ, diện tích linh hoạt, rất phù hợp cho SME, startup và các văn phòng đại diện cần tối ưu chi phí.

Với doanh nghiệp thuê văn phòng, sự thay đổi hành chính này không chỉ đơn thuần là “điều chỉnh địa giới”, mà còn tạo ra ba tác động tích cực rõ rệt. Đáng chú ý nhất là tín hiệu khởi sắc khi Quận 4 bước vào giai đoạn hoạt động với cơ cấu hành chính rõ ràng - đơn giản - dễ quản lý, nâng cao chất lượng quản lý đô thị, giúp môi trường kinh doanh trở nên minh bạch và thuận lợi hơn.

Giá thuê văn phòng Quận 4 hiện nay là bao nhiêu?

Giá thuê văn phòng Quận 4 dao động $8-$27/m²/tháng, thấp hơn đáng kể so với mặt bằng chung của văn phòng cho thuê TPHCM, đặc biệt khi so với Quận 1 và Quận 3.

Mức giá này thấp hơn trung bình Quận 1 khoảng 25-40%, nhất là so sánh với các tòa hạng A có giá $40-$70/m²/tháng. Đối với Quận 3, khoảng 20-35% tùy phân khúc, với giá thuê từ $10-$45/m²/tháng.

Bảng giá văn phòng cho thuê Quận 4

Phân khúc văn phòng	Giá thuê/m2/tháng	Các tòa nhà tiêu biểu
Văn phòng hạng A	$25 - $27/m2	Etown Central Tower
Văn phòng hạng B	$20 - $30/m2	Ree Tower, Phượng Long 2 Tower
Văn phòng hạng C	$10 - $18/m2	H3 Building, Đinh Lễ Building, Saturn Office Building, Cotec Building, TSA 4 Building, Daco Office Building
Văn phòng giá rẻ	$8 - $12/m2	Khánh Hội 2 Building, Vạn Đô Building, Biển Đông Building, ZANO Building, Khánh Hội Building

(Dữ liệu tổng hợp từ thị trường 2025 + số liệu thực tế Leader Real đang theo dõi) - Liên hệ Hotline: 0968 44 68 68 để nhận báo giá, cập nhật diện tích trống mới và chính xác nhất!

Nên thuê văn phòng Quận 4 ở khu vực nào?

Quận 4 hiện có 5 khu vực văn phòng nổi bật, hình thành theo các trục đường chính: Bến Vân Đồn - Đoàn Văn Bơ - Hoàng Diệu - Nguyễn Tất Thành - Khánh Hội - Tôn Đản. Mỗi khu đều sở hữu đặc điểm riêng và phù hợp với từng nhóm doanh nghiệp khác nhau.

Dưới đây là nhận định từ bà Nguyễn Thị Thanh Nga - Giám đốc Leader Real, chuyên gia tư vấn văn phòng với hơn 15 năm kinh nghiệm tại TP.HCM - về 5 khu vực thuê văn phòng lý tưởng tại Quận 4:

1. Bến Vân Đồn - Khu văn phòng đẹp nhất Quận 4 (sát Quận 1 - tầm nhìn sông Sài Gòn)

Với mức giá thuê từ 20-27 USD/m², Bến Vân Đồn là lựa chọn hàng đầu của các doanh nghiệp công nghệ, tài chính và agency cần xây dựng hình ảnh chuyên nghiệp. Khu vực này gây ấn tượng nhờ view sông Sài Gòn - Bến Nghé thoáng rộng, mang lại cảm giác sang trọng và hiện đại.

Việc kết nối đến Quận 1 rất thuận tiện, chỉ mất khoảng 2 phút qua các cầu Calmette, Khánh Hội hoặc Ông Lãnh. Nơi đây tập trung nhiều tòa nhà hạng B - B+ tiêu chuẩn cao như Enterprise Tower, MDA Bến Vân Đồn hay Zano Building. Nếu bạn tìm kiếm một văn phòng đẹp, nâng tầm thương hiệu và dễ thu hút nhân sự, Bến Vân Đồn là ưu tiên số một.

2. Đoàn Văn Bơ - Giá hợp lý, linh hoạt diện tích, phù hợp mọi doanh nghiệp

Đoàn Văn Bơ là trục văn phòng có giá thuê cạnh tranh nhất Quận 4, giá thuê trung bình dao động 10-14 USD/m². Với nguồn cung đa dạng từ 30-200 m², khu vực này phù hợp cho mọi doanh nghiệp: từ SME, startup, công ty dịch vụ - logistics đến các đơn vị cần văn phòng gần Quận 1 nhưng vẫn phải tối ưu chi phí.

Tuy cùng nằm trên trục này, nhưng các tòa nhà như Ree Tower (20-23 USD/m²) và Etown Central (25-25 USD/m²) lại thuộc phân khúc hạng B và A/B+ cao cấp, phù hợp với nhóm doanh nghiệp cần chuẩn quốc tế là nhóm doanh nghiệp đang tìm văn phòng hạng A cao cấp với mức giá mềm.

3. Hoàng Diệu - Khu thương mại nhộn nhịp, nhiều tiện ích, giá hợp lý

Với giá thuê khoảng 15-20 USD/m², Hoàng Diệu phù hợp với các doanh nghiệp thương mại, dịch vụ, e-commerce và nhóm công ty tài chính quy mô nhỏ. Đây là tuyến đường sầm uất, nối liền Khánh Hội và bao quanh bởi nhiều tiện ích như nhà hàng, quán cà phê, ngân hàng và cửa hàng dịch vụ, giúp nhân viên di chuyển và sinh hoạt thuận lợi.

Khu vực tập trung nhiều tòa nhà đa dạng diện tích, đáp ứng tốt nhu cầu thuê linh hoạt. Một số tòa nổi bật bao gồm Đinh Lễ Building và H3 Building. Nếu doanh nghiệp ưu tiên tiện ích đầy đủ và vị trí dễ tiếp cận cho nhân viên, Hoàng Diệu là lựa chọn cân bằng nhất.

4. Nguyễn Tất Thành - Khu tiềm năng, đang quy hoạch mở rộng

Nguyễn Tất Thành có mức giá 12-18 USD/m² và đặc biệt phù hợp với các doanh nghiệp vận tải, logistics, thương mại hoặc nhóm công ty cần kết nối với khu cảng. Tuyến đường này nằm gần Cảng Sài Gòn và Nhà Rồng, đóng vai trò trọng điểm trong hoạt động xuất nhập hàng. Đồng thời, Nguyễn Tất Thành đang trong quá trình quy hoạch mở rộng, mở ra tiềm năng tăng giá trị văn phòng trong 2-3 năm tới.

Khu vực cũng thuận tiện kết nối Quận 7, Quận 1 và Quận 2. Các tòa nhà tiêu biểu gồm Cảng Sài Gòn Building và Phượng Long 2. Đây là khu vực lý tưởng cho doanh nghiệp có khách hàng tại khu cảng hoặc cần di chuyển liên quận nhanh chóng.

5. Khánh Hội - Tôn Đản - Khu chi phí thấp, nhiều văn phòng nhỏ

Khánh Hội - Tôn Đản là lựa chọn tiết kiệm nhất với giá thuê chỉ 8-12 USD/m², phù hợp cho startup nhỏ, văn phòng đại diện, team freelancer và doanh nghiệp cần kiểm soát chi phí chặt chẽ. Khu vực này có rất nhiều văn phòng diện tích nhỏ từ 20-50 m², dễ thuê và phù hợp với nhu cầu linh hoạt.

Đây cũng là nơi tập trung nhiều tòa nhà như Copac Square, Saigon House và hệ thống mini-office. Nếu ngân sách là ưu tiên hàng đầu và bạn cần không gian nhỏ - gọn - dễ thuê, thì Khánh Hội - Tôn Đản là lựa chọn phù hợp nhất.

Top 8 tòa nhà văn phòng tiêu biểu tại Quận 4 (2025)

Trong hơn 80 tòa nhà đang vận hành tại Quận 4, có 8 tòa được doanh nghiệp hỏi thuê nhiều nhất nhờ vị trí đẹp - giá hợp lý - tiện ích chuẩn. Đây là những cao ốc có vị trí đẹp, giá thuê hợp lý và tỷ lệ lấp đầy ổn định, phù hợp nhiều nhóm nhu cầu từ startup đến doanh nghiệp lớn.

Thông tin chi tiết 8 toà nhà văn phòng quận 4 được thuê nhiều nhất năm 2025

Tên tòa nhà	Thông tin chi tiết	Giá thuê (m2/tháng)
Enterprise Tower	Địa chỉ: 290 Bến Vân Đồn, (Quận 4) TPHCM	$27 - $28
Etown Central Tower	Địa chỉ: 11 Đoàn Văn Bơ, (Quận 4) TPHCM	$25 - $27
Ree Tower	Địa chỉ: 09 Đoàn Văn Bơ, (Quận 4) TPHCM	$20 - $23
PLS 4 Building	Địa chỉ: 85 - 87 Bến Vân Đồn, (Quận 4) TPHCM	$12 - $14
Tòa nhà Trandicorp (HCMPC Building)	Địa chỉ: 62 Lê Quốc Hưng, (Quận 4) TPHCM	$11 - $13
Đinh Lễ Building	Địa chỉ: 01 Hoàng Diệu, (Quận 4) TPHCM	$10 - $12
Phượng Long 2 Tower	Địa chỉ: 16 Nguyễn Trường Tộ, (Quận 4) TPHCM	$18 - $22
Narime Building	Địa chỉ: 15/28-30 Đoàn Như Hài, (Quận 4) TPHCM	$8 - $10

Bà Nguyễn Thị Thanh Nga chia sẻ:

Doanh nghiệp nên chọn tòa nhà phù hợp mục tiêu, không phải đắt nhất hay rẻ nhất. Nếu ưu tiên hình ảnh, hãy chọn Etown Central hoặc Enterprise Tower. Nếu cần cân đối chi phí và vị trí, Ree Tower hoặc Phượng Long 2 là lựa chọn hợp lý. Còn khi cần tối ưu ngân sách, PLS, Narime hoặc Copac Square sẽ phù hợp hơn. Chọn đúng tòa nhà có thể giúp doanh nghiệp tiết kiệm 20-30% chi phí vận hành mỗi năm.

4 Loại hình văn phòng phổ biến tại Quận 4

Thị trường Quận 4 có lợi thế đặc biệt: nguồn cung đa dạng, phù hợp từ startup 3-5 người cho đến doanh nghiệp 200+ nhân sự. Dưới đây là 4 loại hình văn phòng được tìm kiếm và thuê nhiều nhất tại khu vực này.

So sánh các loại hình văn phòng

Loại hình	Đặc điểm
Văn phòng truyền thống	Đây là loại hình phổ biến nhất tại Quận 4, chiếm khoảng 80% nguồn cung. Doanh nghiệp thuê mặt bằng trống và tự setup nội thất theo nhu cầu.
Văn phòng trọn gói (Serviced Office)	Văn phòng riêng, có sẵn cao cấp, dịch vụ hỗ trợ (Lễ tân, IT, phòng họp), hợp đồng linh hoạt từ 6 tháng đến 1 năm.
Văn phòng chia sẻ (Coworking Space)	Xu hướng này đang tăng mạnh 2-3 năm trở lại đây, dịch vụ này cung cấp không gian làm việc linh hoạt, chia sẻ không gian làm việc chung, cộng đồng doanh nghiệp năng động.
Văn phòng ảo (Virtual Office)	Cung cấp địa chỉ đăng ký kinh doanh uy tín, dịch vụ nhận thư, tổng đài, và phòng họp theo giờ.

Leader Real khuyên doanh nghiệp không cần chọn loại hình cao cấp nhất, mà nên chọn loại hình phù hợp với giai đoạn phát triển và dòng tiền.

• Cần ổn định lâu dài: chọn văn phòng truyền thống.
• Cần vào làm ngay: chọn Văn phòng trọn gói.
• Cần không gian linh hoạt, tiết kiệm tiền thuê: chọn Coworking Space.
• Cần địa chỉ pháp lý uy tín, không đến làm việc: chọn văn phòng ảo.

Lợi ích khi đặt văn phòng tại Quận 4

Đặt văn phòng tại Quận 4 mang lại 3 lợi ích lớn: vị trí cận trung tâm - chi phí tối ưu - hạ tầng và tiện ích ngày càng hoàn thiện. Với mức giá thấp hơn Quận 1 nhưng vẫn giữ được khả năng kết nối nhanh, Quận 4 đang trở thành lựa chọn chiến lược của doanh nghiệp SME, startup và công ty dịch vụ trong giai đoạn 2025-2026.

1. Vị trí cận trung tâm, kết nối nhanh chỉ 3-5 phút đến Quận 1

Quận 4 nằm giữa Quận 1 và Quận 7, có hệ thống cầu Khánh Hội, Calmette, Ông Lãnh nối trực tiếp khu tài chính trung tâm. Điều này giúp doanh nghiệp:

• tiếp cận khách hàng nhanh hơn,
• thuận tiện gặp đối tác,
• dễ tuyển dụng nhân sự ở các quận lõi.

Về vận hành, doanh nghiệp vẫn có địa chỉ trung tâm, nhưng chi phí lại mềm hơn đáng kể.

2. Giá thuê thấp hơn Quận 1 từ 25-40% nhưng chất lượng văn phòng rất tốt

Mức giá thuê tại Quận 4 năm 2025 dao động 8-27 USD/m², thấp hơn nhiều so với Quận 1 (30-70 USD/m²). Điều này giúp doanh nghiệp:

• Tiết kiệm 20-40% chi phí vận hành hàng tháng.
• Bễ chọn tòa nhà vị trí đẹp,
• Có khả năng mở rộng diện tích trong cùng tòa nhà khi tăng trưởng.

Đặc biệt, các tòa mới xây 5 năm gần đây như Etown Central, Ree Tower, Phượng Long 2 đều đạt chất lượng tương đương nhiều tòa hạng A, A+, B+ tại Quận 1.

3. Hạ tầng giao thông và tiện ích ngày càng hoàn thiện

Trong 5 năm tới, Quận 4 tiếp tục được ưu tiên đầu tư: mở rộng Nguyễn Tất Thành, hoàn thiện Bến Vân Đồn - Hoàng Diệu, và quy hoạch Metro số 4. Cùng với đó, khu vực đã có đầy đủ tiện ích: ngân hàng, F&B, siêu thị, công viên Khánh Hội, chuỗi căn hộ cao cấp Millennium - Saigon Royal. Điều này mang lại cho nhân sự môi trường làm việc hiện đại, thuận tiện, tăng sự hài lòng và hiệu suất làm việc. 

nhưng vẫn đảm bảo kết nối trực tiếp trung tâm, phù hợp cả doanh nghiệp nhỏ, SME lẫn công ty lớn cần mở rộng chi nhánh.

Quận 4 là vùng chuyển tiếp lý tưởng giữa trung tâm và khu đô thị mới. Với chi phí hợp lý, hạ tầng đang nâng cấp và nguồn cung linh hoạt, đây là lựa chọn tối ưu cho doanh nghiệp muốn đặt văn phòng gần Quận 1 nhưng vẫn đảm bảo hiệu quả tài chính lâu dài

Để đàm phán thuê văn phòng tại Quận 4 đạt được mức giá tốt, doanh nghiệp cần nắm rõ mặt bằng giá, hiểu cấu trúc chi phí, kiểm tra kỹ điều khoản ẩn và lựa chọn thời điểm thương lượng hợp lý. Nếu thực hiện đúng, doanh nghiệp có thể tiết kiệm 10-15% ngân sách thuê văn phòng và hạn chế rủi ro khi vận hành lâu dài.

Mẹo đàm phán thuê văn phòng Quận 4 hiệu quả

Để đạt được hợp đồng thuê tốt nhất, Leader Real tư vấn doanh nghiệp không chỉ cần tập trung vào đơn giá thuê mà còn phải tối ưu hóa các chi phí phát sinh và điều khoản pháp lý khác.

Hướng dẫn 5 Bước Đàm phán Chiến lược

Các bước	Lời khuyên (Tư vấn Chuyên gia)
Bước 1	Khảo sát thị trường, xác định rõ giá sàn và giá trần của khu vực và hạng tòa nhà mong muốn.
Bước 2	Tập trung vào giảm "Tổng Chi phí" thay vì chỉ giá thuê, đàm phán phí dịch vụ (Service Fee) và Phí ngoài giờ (OT).
Bước 3	Tận dụng ưu đãi và chiết khấu, đề xuất đàm phán Thời gian miễn phí thuê (Fit-out).
Bước 4	Ký hợp đồng dài hạn (3-5 năm) để đổi lấy sự ổn định về giá.
Bước 5	Đàm phán điều khoản trả mặt bằng và mở rộng diện tích.

Đàm phán hiệu quả không chỉ giúp giảm 8-12% chi phí, mà còn mang lại vị trí và điều khoản thuê tối ưu hơn. Liên hệ Leader Real ngay hôm nay để được tư vấn miễn phí!

Dịch vụ tư vấn thuê văn phòng Quận 4 tại Leader Real

Leader Real là một công ty tư vấn cho thuê văn phòng Quận 4 và trung tâm thành phố Hồ Chí Minh uy tín và chuyên nghiệp, có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực này. Leader Real sẽ giúp quý doanh nghiệp tìm kiếm, đàm phán và ký kết hợp đồng thuê văn phòng một cách nhanh chóng và hiệu quả.

Quy trình tư vấn chuyên nghiệp

• Tiếp nhận nhu cầu và ngân sách
• Gửi danh sách văn phòng phù hợp
• Tổ chức khảo sát thực tế
• So sánh và phân tích chi phí
• Hỗ trợ đàm phán với chủ đầu tư
• Tư vấn hợp đồng và bàn giao mặt bằng

Khi thuê mặt bằng văn phòng Quận 4 qua Leader Real, quý khách sẽ nhận được nhiều lợi ích như sau:

• Không mất nhiều thời gian khi tìm thuê văn phòng.
• Miễn phí tư vấn và báo giá văn phòng.
• Miễn phí hỗ trợ đi xem mặt bằng văn phòng trực tiếp.
• Hỗ trợ thương lượng, đàm phán hợp đồng thuê để đạt được những điều khoản tốt nhất.
• Có xe ô tô đưa đón tận nơi.
• Nhận giá thuê minh bạch rõ ràng từ chủ tòa nhà.

Nếu bạn đang tìm thuê văn phòng quận 4, bạn chỉ cần liên hệ với chúng tôi qua số điện thoại 0968 44 68 68 hoặc email info@leaderreal.vn. Leader Real sẽ tư vấn và hỗ trợ quý doanh nghiệp một cách tận tình và chuyên nghiệp. Hãy để Leader Real giúp bạn có được một văn phòng cho thuê quận 4 ưng ý và hiệu quả.